COVID-19: Medidas sobre alquileres y créditos hipotecarios/prendarios

Por Matías Ferrari y Josefina Dantur

En el marco de la emergencia sanitaria por el COVID-19, el Poder Ejecutivo Nacional tomó distintas medidas sobre los alquileres de inmuebles y los préstamos hipotecarios y prendarios. Mediante los DNU 319/20 y 320/20 (Boletín Oficial del 29 de marzo), se disponen las medidas que reseñamos a continuación.

 

1) Disposiciones referentes a créditos hipotecarios/prendarios

1.1. Congelamiento de cuotas

A través del DNU 319/20, el Poder Ejecutivo determina el congelamiento de las cuotas tomando como referencia el valor del mes de marzo del corriente año para los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y de las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) por seis meses.

1.2. Pago de las diferencias generadas por el congelamiento

Para el pago de la diferencia entre lo que hubiere debido abonarse por contrato y lo que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento dispuesto, se establece el pago en al menos tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, conjuntamente con la cuota del crédito que correspondiere al mes de octubre del corriente año.

Se establece la prohibición de aplicar intereses moratorios, compensatorios o punitorios u otras penalidades previstas en el contrato.

1.3. Suspensión de ejecuciones hipotecarias y prendarias

Asimismo, el DNU suspende en todo el territorio nacional las ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales –incluso las que ya hubiesen sido ordenadas-, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles señalados.

La misma medida se establece para las ejecuciones por préstamos prendarios actualizables por UVA.

1.4. Prórroga automática de inscripciones y suspensión de plazos ante los registros

Se establece la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías y la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones.

1.5. Suspensión del curso de la prescripción y de la caducidad de instancia

Se dispone además que, por idéntico plazo, quedan suspendidos los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por UVA.

 

2. Disposiciones sobre contratos de locación de inmuebles

El DNU 320/20 implementa una serie de disposiciones con relación a los contratos de locación.

2.1. Locaciones de inmuebles alcanzadas

El tipo de inmuebles alcanzados por las medidas son los siguientes:

  • inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, incluso en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  • inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias;
  • inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y agropecuarias;
  • monotributistas que destinan el inmueble a la prestación de servicios, al comercio o a la industria;
  • profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión;
  • aquellos alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, y
  • Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.

2.2. Congelamiento de los cánones locativos

Se dispone el congelamiento del precio de las locaciones al mes de marzo del corriente año por el período de seis meses. Se exceptúan los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.

2.3. Pago de las diferencias generadas por el congelamiento

Para el pago de la diferencia que pudiera existir entre lo pactado contractualmente y el congelamiento dispuesto por el DNU, se contempla el pago en al menos tres cuotas mensuales, iguales y consecutivas –con un máximo de seis cuotas-, con vencimiento la primera de ellas conjuntamente con la cuota del mes de octubre del corriente año. Se prohibe la aplicación de intereses moratorios, compensatorios o punitorios, como así también de cualquier otra penalidad prevista en el contrato.

2.4. Prórroga de contratos de locación en curso

Se determina la prórroga de la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento hubiese operado desde el 20 de marzo de 2020 y para los que tuviesen previsto su vencimiento antes del 30 de septiembre de este año.

2.5. Prórroga de las fianzas otorgadas

El DNU extiende la garantía prestada por los fiadores por la vigencia prorrogada de los contratos de locación, así como también respecto de las obligaciones reajustadas en virtud de la norma (pago de cuotas por las diferencias habidas, etc.).

2.6. Suspensión de desalojos

En este sentido, se suspende hasta el 30 de septiembre el desalojo de dichos inmuebles, aun cuando este hubiese sido ordenado previamente, y siempre que la causa del mismo fuera el incumplimiento de la obligación de pago.