Ley de tierras rurales: una nueva regulación que alienta la inversión extranjera

Por Tomás French. 
Publicado en Abogados.com.ar

Mediante el Decreto 820/2016, dictado el pasado 29 de junio, el Gobierno Nacional introdujo una serie de importantes modificaciones al “Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales” establecido mediante la Ley 26.737 (la “Ley de Tierras” o la “Ley”), con el objeto de limitar la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros.

Dicha Ley, que rige en todo el territorio nacional con carácter de orden público, establece 4 limitaciones para la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros: a) en primer lugar, fija en un 15% el porcentaje máximo de tierras rurales en el territorio nacional que pueden ser de titularidad o estar en posesión de extranjeros; b) en segundo lugar, establece dicho porcentaje se computa también como límite a nivel provincial y municipal; c) en tercer lugar, prescribe quelas tierras rurales de titularidad o en posesión de extranjeros de una misma nacionalidad, no pueden superar el 30% del porcentual antes indicado; yd) por último, establece que las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las 1.000 hectáreas en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial.

Con el fin de despejar algunas dudas interpretativas planteadas por la doctrina nacional y para regular una serie de supuestos que no habían sido específicamente previstos, el Decreto 820/2016 modificó gran parte de las previsiones del anterior decreto reglamentario (Decreto 274/2012).

A continuación, hacemos un breve resumen las modificaciones más destacadas:

i. Cómputo de la superficie de tierras rurales en supuestos especiales

Por haber estado dirigido a regular principalmente el supuesto de compra y venta de tierras rurales en forma directa, el régimen establecido por la Ley y el Decreto 274/2012 no preveía como debía operar el cómputo de la superficie de tierras rurales en algunas situaciones específicas. En particular, la doctrina no aportaba mucha claridad respecto de cómo operaba la regulación en los supuestos de usufructo, superficie, uso, habitación y anticresis. Del mismo modo, tampoco estaba previsto como operaba dicho cómputo en los casos de dominio revocable, las ejecuciones inmobiliarias,las adquisiciones habidas en el marco de procesos de concursos o quiebras, y las adjudicaciones en el caso de disolución de la sociedad conyugal o ruptura de la unión convivencial. Asimismo, la nueva regulación trajo luz acerca de cómo computar la superficie en cabeza de las sociedades consideradas extranjeras bajo los preceptos de la Ley de Tierras, estableciendo que la superficie deberá computarse a la persona jurídica considerada extranjera que sea titular de las tierras rurales. Además, al solo efecto del cómputo del límite de 1000 hectáreas descripto más arriba, el Decreto 820/16 dispone que la superficie deberá computarse a la persona controlante extranjera en proporción a sus participaciones.

ii.Calificación de las personas jurídicas como extranjeras

Si bien el art. 3, inciso b) de la Ley de Tierras define que una persona jurídica será considerada extranjera cuando personas de nacionalidad extranjera sean titulares de sucapital social en proporción superior al 51%(o en proporción necesaria para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario), los apartados 1) y 3) del citado inciso generaban una dificultad interpretativa al establecer porcentajes diferentes para regular los mismos supuestos. A fin de aclarar el punto, el Decreto 820/2016 indica que se entiende por persona jurídica extranjera “aquélla en la cual personas extranjeras —humanas y/o jurídicas—, en forma directa o indirecta, formen la voluntad mayoritaria, independientemente de su participación social” y establece una presunción de extranjería en caso de que una persona extranjera sea titular del 51% del capital social de la persona jurídica.

iii. Supuestos en los cuales se requiere comunicación al Registro Nacional de Tierras Rurales cuando exista modificación en las participaciones en personas jurídicas

Bajo el régimen revisado, toda modificación en el paquete accionario de personas jurídicas consideradas extranjeras debía ser informadaal Registro Nacional de Tierras Rurales (“RNTR”). Ello resultaba gravoso en situaciones en que, por ejemplo, no existía un cambio de controlaccionario. En éste punto, la norma bajo análisis establece ahora detalladamente los supuestos de modificación en participaciones societariasbajo los cuales se hace necesaria la comunicación(transmisión de participaciones, reorganizaciones societarias, y aumentos o disminuciones de capital).

iv. Determinación de equivalencias

Como se indicó en el encabezado del presente, el art. 10 de la Ley de Tierras establece que un mismo titular extranjero no puede ser titular de tierras rurales en extensión superior a1.000 hectáreas en la denominada zona núcleo (las zonas más productivas de las provincias de Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires), o superficie equivalente fuera de la zona núcleo, según la ubicación territorial. A su vez, son las provincias las que determinan aquellas equivalencias y las que informan al Consejo Interministerial de Tierras Rurales (el “Consejo Interministerial”)dichas equivalencias para su aprobación.

Respecto a este punto, sucedió que algunas provincias fijaron equivalencias que resultan poco razonables por el bajísimo cupo de extranjería otorgado. Por ello, el Decreto 820/2016 otorga facultadesal Consejo Interministerial para modificar las equivalencias fijadas por las provincias de modo tal que los límites fijados sean razonables tanto desde el punto de vista del tipo de explotación y/o jurisdicción, como así también respecto de los límites fijados a nivel nacional por cada provincia..Asimismo, dado que a casi 5 años del dictado de la Ley existen varias provincias que aún no han fijado las respectivas equivalencias, la nueva regulación establece un plazo de 30 días para que las provincias remitan al Consejo Interministerial sus propuestas respectivas.

v. Falta de denuncia de titularidad de tierras rurales por parte de personas extranjeras

La Ley de Tierras establece en su art. 12 la necesidad de que las personas consideradas extranjeras realicenuna denuncia al RTNR acerca desu titularidad de tierras rurales. A su vez, la reglamentación ahora modificada, establecía que, ante la verificación por parte de RNTR de tales supuestos no denunciados, dicho organismo debía informar a la AFIP y a la UIF dicha circunstancia a fin de que las mismas verifiquen el cumplimiento de obligaciones impositivas y de prevención de lavado de dinero por parte de las personas y los bienes involucrados. Esta facultad, que poca relación tenía con los fines perseguidos por la Ley de Tierras, fue eliminada de la regulación.

vi.Casos en los cuales se requiere la tramitación del certificado de habilitación

La Ley de Tierras establece sin mayor precisión la necesidad de tramitar -por parte de las personas extranjeras-una autorización ante el RNTR para transferir derechos de propiedad o posesión sobre tierras rurales. A su vez, el Decreto 274/2012 tampoco hacía distinción respecto a los diversos supuestos que podían darse, y en virtud de ellopodía llegar a interpretarse que todo acto jurídico que tuviese implicancias sobre el dominio o posesión de tierras rurales requería de la tramitación del certificado de habilitación.

Para llenar este vacío, la nueva regulación establece ciertos casos en los cuales la tramitación del certificado no es necesaria, a saber: (i) en caso demodificación de participaciones societarias (ver apartado siguiente respecto al nuevo régimen de desinversión); (ii) en el caso de la constitución de derechos reales que desmembren el dominio;(iii) en la transmisión de dominio de tierras rurales que se encuentran ubicadas en zonas o áreas industriales o parques industriales; (iv) en el caso de transmisiones por herencia a herederos forzosos; y (v) en adjudicaciones (por división de condominio, disolución de sociedad conyugal, particiones de herencia, u otros) respecto de la porción indivisa que ya correspondía al adjudicatario.

vii. Régimen de desinversión en caso de superación de límites como consecuencia de modificaciones de participaciones societarias

Uno de los puntos más criticados a la Ley de Tierras era la sanción de nulidad total, absoluta e insanable que estableceel art. 7 respecto de los actos jurídicos celebrados en violación a sus preceptos. Tal sanción resultaba excesiva y perjudicial especialmente para el supuesto de la adquisición de participaciones societarias donde, producto de la misma, se excedían los límites de extranjería fijados por la Ley. A fin de eliminar el efecto negativo que esta disposición produce en la inversión sin, a nuestro modo de ver, afectar los fines perseguidos por la Ley, el Decreto 820/2016 establece un régimen en virtud del cual, en caso de superarse los límites fijados por la Ley producto de una operación que implique una modificación en las participaciones societarias, dicha persona jurídica dispondrá de un plazo de 90 días para readecuarse a la Ley. Ello mediante, (a) la transmisión de tierras rurales en cantidad necesaria para no superar los límites fijados por la Ley (transmisión de cualquier propiedad y no específicamente la “adquirida” producto de la operación que generó el exceso); (b) la modificación del tipo de explotación otorgado a las tierras rurales de su titularidad (en caso de habilitarse este supuesto); o (c) la transmisión de participaciones en sociedades controladas que sean titulares de tierras rurales a los fines de liberar su cupo de extranjería.

viii. Derechos adquiridos

Por último, destacamos la regulación dispuesta respecto del art. 17 de la Ley. Dicho artículo establece la no afectación de derechos adquiridos por las personas consideradas extranjeras en forma previa al dictado de la Ley. En tal sentido, el Decreto 820/2016 establece que, además de no existir una obligación por parte de las personas extranjeras de transmitir las tierras que poseían en exceso antes de la entrada en vigencia de la Ley, en caso de transmitir aquellas tierras podrán luego adquirir tierras rurales en una extensión equivalente.

En resumen, celebramos el dictado de esta norma, la cual viene a poner luz sobre varios supuestos comunes del tráfico negocial que no se encontraban reguladoshasta el momento, además de establecer un mecanismo (el de la desinversión) que contribuye fuertemente a la inversión extranjera sin por ello apartarse de las finalidades protectorias de la Ley de Tierras.